Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym nowym projekcie sprzedawanym z planów. Jeszcze raz przypomnę ten projekt i podam kilka nowych szczegółów dla potencjalnych zainteresowanych.
Projekt ten pod nazwą Edge Towers – powstanie na narożniku Hurontario i Elm Dr. West. Sprzedaż zaczęła się w tym tygodniu. Deweloper to firma Solmar, która ma 25 lat historii w takich przedsięwzięciach. Cały kompleks będzie miał trzy wieże. Pierwsza ma być gotowa do oddania w 2020 roku i zawierać będzie prawie 300 mieszkań.
Jest to doskonała inwestycja z wielu względów:
Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą, wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy południe Mississaugi z północą.
Ceny – Mieszkania będą zaczynały się od 349 tysięcy za jednosypialniowe mieszkanie z denem, do ponad 400 tys. za dwusypialniowe. Ponieważ w tym kompleksie będą trzy wieże i pierwsza faza zawiera tylko 293 mieszkania, to wiadomo, że faza druga i trzecia będą naturalnie droższe. Dlatego jest tak ważne, by nie przegapić szansy zakupu w tej chwili, na samym początku projektu.
Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtorej łazienki. Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity, 9 stóp, oraz fantastyczne wykończenia – znacznie powyżej standardu – możne je zobaczyć w sale office.
W chwili obecnej sprzedaż mieszkań jest tylko poprzez Platinum Agents – do których też jestem zaliczony. By uzyskać wszelkie informacje, jak dokładne ceny, rzuty mieszkań, struktura wpłat, przewidywane maintenance itd., należy zapisać się na listę zainteresowanych. Ci, którzy się tym projektem zainteresują teraz, mogą wpisać się na listę, odwiedzając moją stronę www.czaplinski.ca (jest tam specjalny link do zapisów). Można też dzwonić lub wysłać e-mail do mnie na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Czy kupno nowych mieszkań się opłaca?
Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsca do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym”, czyli MLS. Natomiast jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub na inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz liczy na przyrost wartości, zanim będzie zmuszony do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest dobrą alternatywą.
Zwykle od momentu podpisania umowy kupna nowego mieszkania do momentu odbioru mijają dwa – trzy lata. Czasami nawet dłużej. Zwykle pierwsza wpłata 5 proc. wymagana jest w ciągu pierwszych 30 dni, później zwykle następne 5 proc. po 90-120 dniach. Następne 5 proc. zwykle po 270-365 dniach. Ostatnie typowe 5 proc. jest wpłacane w chwili uzyskania tak zwanej occupancy, czyli w chwili przejęcia unitu.
Tak się składa, że 15 proc. wpłacone jako zaliczka leży na specjalnym koncie chronionym przepisami przed defraudacją. Na normalnym rynku nieruchomości ceny rosną wraz z upływem czasu. W ostatnich latach condominia przyrastały minimum 5 proc. rocznie, ale często nawet 10 proc. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś trzy lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte więcej przynajmniej o 15 proc. na dzisiejszym rynku niż było warte trzy lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się. Jest to, innymi słowy, 100 procent profitu na naszej inwestycji w ciągu dwóch do trzech lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment?
Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:
Assignment – niektórzy deweloperzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą dewelopera i nie zawsze możemy ogłaszać tę nieruchomości w systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat manipulacyjnych (500-3000 dol.), ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle, co zainwestował.
Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą assignment – bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale… wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce, jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13 proc. od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie, do rządu. To może być prawie równoznaczne z całym profitem.
Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem, musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy wynajmu otrzymamy ten podatek z powrotem. Po upływie roku możemy je sprzedać, nie tracąc HST.
