W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych kondominiów albo w fazie budowy albo w fazie przedsprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „odstąpilibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem osobie trzeciej bez czekania do momentu kiedy budynek zostanie faktycznie ukończony.

Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie “Assignment”. Po odsprzedaniu (przepisaniu) umowy na „nowo kupującego”, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który „oryginalny kupiec” zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie być w poważnych problemach finansowych. „Odsprzedawanie” kontraktu zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jako zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach.

Assignment ma spore korzyści dla sprzedających (oryginalny kupiec) i kupujących (nowy kupiec).

Korzyści dla sprzedającego kontrakt/przepisującego

Ma on szansę na spory zysk, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat wcześniej, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa mieszkania kupionego z planów w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20%.

Nie musi on płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax. Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).

Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują. Sprzedawany jest tylko kontrakt, czyli umowa.

Korzyści dla kupującego/przejmującego condo.

Condo kupowane poprzez “assignment” są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny sprzedaży do aktualnych cen rynkowych. Ceny są zwykle niższe, kiedy zaczyna się sprzedaż i w miarę czasu są one podnoszone.

Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.

Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez developera. Czasami może to być nawet tylko 5% wpłaty. W takiej sytuacji oryginalny pierwszy kupujący musi poczekać na zwrot swojego depozytu do chwili przejęcia mieszkania przez drugiego kupującego.

Co należy wiedzieć kiedy rozważmy zakup poprzez assignment?

Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.

Jeśli pierwotny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka umowa była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o pozwolenie na „assignment”. Często deweloper udzieli zgody jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - to nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia mieszkania, by je sprzedać. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle deweloper nie pozwala wprowadzać mieszkania, które chcemy sprzedać poprzez „assignment” do systemu MLS.

Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję (przepisanie kontraktu na osobę trzecią) i nie chcemy tracić tej opcji.

W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz opracowany przez Real Estate Association, z którego można skorzystać.

W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.

Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o wypłaceniu profitu. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo.

Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to “occupancy closing”. Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że “occupancy closing” już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak developer podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

Warto wiedzieć, że jeśli z jakiś powodów „nowo” kupujący, który przejmie kontrakt nie zamknie transakcji to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty. Dodatkowo wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić nie tylko mieszkania ale i depozyt.

Kilka ostatnich uwag:

Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assignments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie

Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży

HST - należy być super ostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

-Może pojechalibyśmy na Powązki poszukać grobu tego Korewy - spytałem.

-A daj ty mi święty spokój! Nie mam czasu na rozwiązywanie jakichś zagadek - odparła - ale jak chcesz to jedź. Ja tu mam co robić! Muszę przejrzeć te tony ubrań w szafach i na strychu. Jak wrócisz to zapakujesz je w worki. Zawieziemy je do pojemników z używanymi rzeczami. Może się komuś przydadzą.

I na tym stanęło.

Mimo tego jednak, że „odrobiłem swoją pracę domową” i posprawdzałem na internecie, gdzie może się znajdować grób adresata kartki, to szczęścia nie miałem.

Pracownica Zarządu Cmentarza Powązkowskiego także nie umiała mi pomóc.

Słowo o Jani Janina Gregalis z domu Fedorowicz urodziła się 14 lutego 1919 roku w Zaleszczykach, okolonych Dniestrem. Matka Michalina Fedorowicz z domu Pełczyńska i ojciec Jan Fedorowicz mieli sporą grupę dzieci: 4 córki i 4 synów. Rodzice wychowywali dzieci w miłości do Ojczyzny. Janina zdała maturę w 1938 r. i w tymże roku została przyjęta na Uniwersytet Jana Kazimierza we Lwowie. Po roku niestety przerwała studia z powodu wybuchu wojny i okupacji niemiecko rosyjskiej. W roku 1940. Sowieci wywieźli część rodziny; rodziców, Janinę, dwie siostry i najmłodszego brata na Syberię, do Kazachstanu. Po 6 latach pobytu w nieludzkich warunkach,…

Wszystkiego dobrego w Nowym Roku, a przede wszystkim bezpiecznej bezwypadkowej jazdy, no bo bezpieczeństwo to podstawa ruchu drogowego.

W nowym roku wchodzą w życie nowe przepisy zaostrzające kary za jazdę pod wpływem alkoholu lub narkotyków.

Kontynuując popularny temat interpretacji przepisów prawa ruchu drogowego zastanawiałem się niedawno, tak sam dla siebie, czy mogę ominąć autobus, który z włączonymi światłami awaryjnymi stał na przystanku z prawej strony przed skrzyżowaniem, podczas gdy światło było zielone a ja chciałem skręcić właśnie w prawo, jak gdyby zajeżdżając mu drogę.