Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzja na później. Odkładamy podróże do czasu, kiedy przejdziemy na emeryturę, odkładamy ćwiczenia, odkładamy różnego rodzaju hobby, na które nie mieliśmy czasu, ale również odkładamy ważne decyzje życiowe, tak jak na przykład zamiana większego domu na mniejszy i tańszy. Ważne jest też, że cena domu, który mamy obecnie w Toronto czy Mississaudze, też będzie szła w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro Toronto na poziomie 6 proc. w skali roku i średniej obecnej cenie domu przynajmniej 700.000 dol. po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 procent więcej, czyli około 1.120.000 dol. Oznacza to, że trzymając dom, w którym mieszkamy, przez dodatkowe 10 lat, zarabiamy na nim około 420.000 dol.
Różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym down-sizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 180.000 dol., ale może być znacznie więcej.
Zaletą zakupu domu na emeryturę „z wyprzedzeniem” jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat. Jeśli po zakupie domu na emeryturę natychmiast wynajmiemy go, przez cały okres oczekiwania na emeryturę, taki dom będzie przynajmniej w połowie spłacony.
Ważne, by nie odkładać takiej decyzji. Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, nawet w znacznej odległości od Metro. Ceny w Brampton na przykład wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat prawie o 25 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na zakup w Mississaudze, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że w bliskiej odległości od Metro Toronto do pół miliona nie ma obecnie prawie żadnych domów do kupienia wartych zainteresowania. Obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.
Jak można sfinansować drugi dom? To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz mamy 20 proc. na down payment. Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 proc. wpłaty i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Ale robiąc to teraz, kiedy jeszcze pracujemy i możemy się wykazać dochodem, jest znacznie łatwiejsze niż kupno z pozycji emeryta.
Dodatkowo, co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną income property. Jeśli kupimy dwa domy teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach oba domy mogą być spłacone, a jednocześnie będą warte znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja? Jeden dom dla nas do mieszkania, a drugi przynoszący dochód. Taki „dodatek” do kanadyjskiej emerytury.
A teraz warto dokonać kilka wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dol. obsługuje 100.000 dol. pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za utilities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości. W dzisiejszych czasach nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 dol. miesięcznie. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie 350 dol. miesięcznie i ubezpieczenie domu około 50 dol. na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dol. pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 proc., które musimy dać na down payment, domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dol.
Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 25 proc. w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny. Ponadto planuje się tam ogromną inwestycję w szybkie połączenie kolejowe z Toronto. To zdecydowanie wpłynie na wzrost cen.
Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu!
Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją. Mamy ogromne doświadczenie w downsizing, bo pomogliśmy bardzo wielu ludziom podjąć i przeprowadzić tę decyzję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć.
