Ta zima jest niezwykle uciążliwa dla wszystkich. Kilka dni temu będąc w LCBO zadałem pytanie ekspedientce - „Jak interes”, a ona trochę znudzona odpowiedziała – „Bardzo wolno, wszyscy siedzą w domu, bo jest zimno”. Brzmi to jak anegdota, ale to prawda. Jakoś ostatnie zimy nas traktowały lepiej – tegoroczna jest bardzo zimna i nie zachęca do wychodzenia z domu i podejmowania decyzji. Każda nieruchomość jest towarem, który by dobrze sprzedać czasami jest go dobrze „zapakować” - czyli przygotować do sprzedaży. Jest kilka zasad w handlu nie tylko nieruchomości. Na ogół wszyscy kupujący lubią towar czysty, świeży, nie zniszczony i w dobrym stanie. Towar popsuty, brudny ma znacznie mniej nabywców – chyba, że jest tani. Te same zasady dotyczą również real estate.
Prawdą jest, że jeśli sprzedajemy zniszczony i czasami brudny dom, ale na fenomenalnej działce w znakomitej okolicy to żadne przygotowania nie będą konieczne. W takich sytuacjach, by uzyskać dobrą cenę wystarczy znać potencjał takiej nieruchomości i mieć agenta, który będzie w stanie rozmawiać z potencjalnymi inwestorami. Działki takie są zwykle kupowane przez developers, których stan techniczny kupowanego domu nie interesuje. Interesuje ich co na takim miejscu będą mogli wybudować.
Zupełnie inaczej przygotowania mogą wyglądać, kiedy oferujemy dom „typowy”. Wówczas jeśli chcemy uzyskać maksymalną cenę czasami warto zainwestować w remonty czyli nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec. Itd. Ale wszystko zależeć będzie od naszego budżetu oraz od cen jakie można uzyskać w danej okolicy. Jak okolica jest bardzo dobra i spodziewamy się uzyskania dobrej ceny to wówczas po rozmowie z agentem, który orientuje się w cenach danej okolicy, można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę staging.
Po dyskusji z agentem może okazać się, że remont spowoduje, że nasz dom będzie przeinwestowany na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna. Bo zamiast zarobić, możemy stracić. Często w takiej sytuacji, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko i bez niepotrzebnej pracy.
Proszę pamiętać, że tegoroczny rynek jest inny niż rok temu. Wówczas panował szał kupowania i każdy, nawet zupełnie nieprzygotowany i czasami brudny dom znajdował amatora. Wszystko szło na pniu i często powyżej ceny wywoławczej. W styczniu tego roku sprzedaż nieruchomości na terenie GTA była statystycznie niższa o 22% niż rok temu. O czymś to świadczy!
Od zeszłego roku ceny w niektórych miejscach nawet trochę spadły, ale w wielu „prestiżowych” lokalizacjach wcale nie. Sprzedający ciągle chcą dostać „top dollars” opierając swoje oczekiwania na przeszłych informacjach - ale kupujący wiedzą, że mogą już trochę pokaprysić i powybierać, bo rynek nie jest aż tak agresywny.
Dlatego, jeśli planujemy sprzedać dom i chcemy uzyskać dobrą cenę musimy przynajmniej zadbać o tak zwane pierwsze wrażenie. Czyli wracam do początku mojego wywodu; potrzeby „dobrego opakowania”. Jest takie powiedzenie, że dobre rzeczy przychodzą w małych (i drogich) opakowaniach. Dobrze przygotowany do sprzedaży dom – czyli czysty, zadbany oraz prawidłowo urządzony znajdzie nabywców nawet obecnie na tym trudniejszym niż normalnie rynku.
Być może ktoś zapyta dlaczego rynek jest trudniejszy w tym roku? Złożyło się na to kilka spraw. Gwałtowny wzrost cen rok temu, które zdaniem wielu ekspertów wymknęły się spod kontroli spowodował, że banki bardzo sceptycznie patrzą na „market value” oferowanych obecnie do sprzedaży nieruchomości. Trudno się nie zgodzić z tym podejściem. Kiedy przeciętny semi-detached oferowany jest za ponad 700 tysięcy, większość domów nawet na typowych subdivisions sięga milliona dolarów a condo apartments sprzedają się za blisko 500 tysięcy. Banki rozpatrując obecnie podania o pożyczki są bardziej zachowawcze i wiele aplikacji jest odrzucanych. W dodatku panuje przekonanie, że oprocentowanie pożyczek pójdzie w górę. Nie myślę, że wiele. Ale nawet wzrost o 1% może spowodować, że wielu bardziej zadłużonych nowych właścicieli nie poradzi sobie ze spłatami.
Wprowadzone od 1-go stycznia nowe przepisy kwalifikowania się na pożyczki hipoteczne, efektywnie zmniejszyły siłę nabywczą wielu nowo kupujących o około 20%.
Te wszystkie chwilowo pesymistyczne informacje zmieniły dynamikę rynku i spowodowały, że kupujący są bardziej ostrożni i muszą czuć, że kupowana nieruchomość jest warta wydania pieniędzy. Dlatego wracając do głównego pytania, tak, warto przygotować nieruchomość do sprzedaży i zdecydowanie warto umówić się na spotkanie z doświadczonym agentem. By przedyskutować, jaka będzie najlepsza opcja w podejściu do przygotowania domu do sprzedaży. Oczywiście zachęcam do korzystania z naszej pomocy!
Na zakończenie chciałbym poruszyć trochę inny temat. Często ludzie, którzy mają hipotekę odkładają sprzedaż lub zamianę domu do momentu kiedy ma nastąpić jej odnowienie. W większości przypadków czekanie nie jest potrzebne. Bo najczęściej sprzedajemy i kupujemy coś innego. W takiej sytuacji możemy przenieść mortgage z jednej nieruchomości na drugą bez kary, pod warunkiem, że pozostajemy w tym samym banku. Oczywiście jeśli sprzedajemy nieruchomość i nie kupujemy nic nowego, a nadal mamy mortgage „zamknięty” to wówczas możemy być narażeni na karę. Na karę możemy być narażeni również kiedy zmieniamy dom ale również zmieniamy bank. Bank tracący klienta najczęściej chce go „ukarać”. Ale są też sytuacje kiedy mamy pożyczkę „otwartą”. Wówczas kary nie będzie. Sytuacje z zamianą domów i potencjalnymi karami za zerwanie umowy są dość skomplikowane, dlatego oczywiście służę bezpłatnymi poradami. Proszę dzwonić by uniknąć kosztownych błędów.
