Jest powszechnie wiadomo, że zdecydowanie większość potencjalnych kupujących chciałoby dom bardzo czysty, w doskonałym stanie technicznym i jeszcze dodatkowo za bardzo małe pieniądze. Niestety realia są zupełnie inne.
Domy są relatywnie w obrębie GTA drogie i często wcale nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo rzadko trafiają się super okazje, bo dziś prawie każdy ma dostęp do informacji i każdy jest „ekspertem” od real estate.
Ale… pomimo takiego powszechnego nastawienia, zachęcam wszystkich, którzy planują zamianę lub sprzedaż domu do konsultacji z doświadczonym agentem real estate, by zasięgnąć języka. Dlaczego? Jest wiele powodów. Sprzedaż „naszego” domu jest często największą transakcją życia, przy której możemy popełnić kosztowne błędy wynikające z nieznajomości procedury albo z błędnej wyceny nieruchomości. Konsultacje takie są zwykle bezpłatne i bez zobowiązań. Natomiast mogą one bardzo pomóc w podjęciu decyzji czy warto inwestować, a jeśli warto to w co?
Ja czy Kasia bardzo chętnie możemy się spotkać z każdym, kto ma na to ochotę, a nasze porady są szczególnie cenne, bo nie radzimy tylko jako agenci real estate, ale również bierzemy pod uwagę aspekty związane z architekturą czy potencjałem renowacyjnym.
Mówiąc o przygotowaniu domu do sprzedaży należy uwzględnić sporo faktów i chciałbym przytoczyć kilka przykładów.
Jeśli sprzedawać będziemy dom, który jest nawet starszy i nie koniecznie ma wszystko, jak z żurnala, ale jest w znakomitej okolicy, takiej jak Bloor West Village, Beaches, Kingsway czy Port Credit (to tylko nieliczne przykłady), to tak naprawdę możemy albo sprzedać go w takim stanie, jaki jest i w takich okolicach jest zawsze wielu deweloperów zainteresowanych zakupem, gotowych zapłacić dobre pieniądze. Takie podejście jest bardzo wygodne dla ludzi „starszych”, którzy nie zawsze mają energię czy pieniądze na remonty czy inwestycje. Ale z drugiej strony, jeśli taki dom ma osoba „młodsza” i pełna energii, to być może po rozmowie z nami będzie warto pomyśleć albo tylko remoncie albo nawet o budowie nowego domu. My sami mamy na koncie wiele renowacji i zbudowanych domów i będziemy mogli obiektywnie poradzić. Wszak dla nas też jest istotne, by klient był zadowolony z wyboru i kierunku w jakim idzie.
Ciągle pisząc o domach z potencjałem – to często nie dom, ale ziemia na jakiej on stoi stanowi prawdziwą wartość. Toronto się zagęszcza. Brakuje ziemi do budowanie domów. Obecnie bardzo powszechnym trendem jest kupowanie działek i ich podział na pół (nazywa się to „severance”) albo równie często kupuje się dwie lub trzy, a czasami więcej sąsiednich działek i łączy się je w jedną działkę (nazywa się to „land assembly”) po to, by wybudować w tym miejscu wieżowiec albo zespół townhousów. Jeśli sprzedający taką działkę nie zdaje sobie sprawy z potencjału, jaki naprawdę jego działka ma, może popełnić kardynalny błąd sprzedając zbyt tanio. Wiem, że wiele osób szczególnie „starszych” nie ma dużego doświadczenia w takich sprawach i bez właściwej porady są oni często zagubieni i stratni.
Przykład doskonały mieliśmy w zeszłym roku na Lakeshore prawie naprzeciw polskiego Konsulatu. Ktoś z wyobraźnią kupił „prywatnie” bungalow za na działce 100 feet na 180 feet za $650,000. Owszem zajęło mu to kilka lat, ale teren ten po przejściu przez zoning amendment, uzyskał zatwierdzenie na budowę 23 townhouses (stacked townhouses). I co? Bez wbijania łopaty w ziemię, taki zatwierdzony (pod względem zoningu kawałek ziemi) został sprzedany deweloperowi za $4,750,000. Spora różnica?
Specjalnie wspomniałem kilka zdań wcześniej o „prywatnej” sprzedaży. Ja osobiście uważam, że jest to ogromny błąd (sprzedaż domu bez właściwej reprezentacji), bo sprzedający nie ma właściwej ekspozycji do rynku i często przez to nie uzyskuje właściwej (maksymalnej) ceny. Chęć zaoszczędzenia na „commission” często prowadzi do ogromnych strat finansowych. Dwa lata temu jedni z moich klientów kupili dom od „starszych” sąsiadów o ponad $200,000 taniej tylko dlatego, że owi „starsi państwo” chcieli zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów. Dom, który byłby na rynku MLS warty $780,000 sprzedali prywatnie za $550,000.
Zupełnie inaczej przygotowania mogą wyglądać, kiedy oferujemy do sprzedaży dom „typowy”. Wówczas, jeśli chcemy uzyskać maksymalną cenę czasami warto zainwestować w remonty czyli nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec. Itd. Ale wszystko zależeć będzie od naszego budżetu oraz od cen jakie można uzyskać w danej okolicy. Jak okolica jest bardzo dobra i spodziewamy się uzyskania dobrej ceny to wówczas po rozmowie z agentem, który orientuje się w cenach danej okolicy, można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę „staging”. Czasami po dyskusji z agentem może okazać się, że remont spowodowałby, że nasz dom byłby przeinwestowany na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna. Bo zamiast zarobić, możemy stracić. Często w takiej sytuacji, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko i bez nie potrzebnej pracy.
Kilka dni temu zostałem zaproszony na konsultację do domu zlokalizowanego w bardzo typowej okolicy, gdzie większość domów jest na małych działkach i są to raczej domy około 35 letnie. Domy też są małe. Właściciele zadali mi pytanie czy warto ich dom rozbudować. Odpowiedź była – zdecydowanie nie! Koszt rozbudowy jest taki sam w „dobrym” miejscu, jak i „w miejscu bez potencjału”. Oczywiście, gdy ktoś ma pieniądze do wyrzucenia – to wszystko można robić, ale rozbudowa domu w miejscu bez potencjału, tylko dlatego, że brakuje nam miejsca mija się ze zdrowym rozsądkiem.
Przytoczyłem kilka przykładów, by pobudzić Państwa wyobraźnię. Każdy dom jest inny i każdy wymaga innego podejścia. Dlatego jest ważne by się spotkać i otwarcie przedyskutować wasze potrzeby, oczekiwania oraz plany. Ja wiem, że pogoda nie sprzyja oglądaniu domów, ale jest to doskonały czas by się spotkać, bo wiosna w real estate jest tuż, tuż. Wiele osób myśli, że jest to kiedy trawa zaczyna być zielona…. Nie jest to prawdą. Końcówka lutego to jest już początek wiosny w handlu nieruchomościami. A by być gotowym z wystawieniem domu, to może zająć trochę czasu.
Sprzątanie domu, drobne naprawy, usunięcie zbędnych mebli czy dekoracji, to są sprawy oczywiste o których też będziemy rozmawiali. Czas leci niezwykle szybko, dlatego zapraszam do spotkań i poważnych rozmów. Proszę pamiętać my jesteśmy po Waszej stronie!
