Czasami kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom z zamiarem rozbudowy, wydaje nam się, że możemy wybudować sobie dom naszych marzeń. Okazuje się jednak bardzo szybko, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom “swoich marzeń” bez żadnych restrykcji i ograniczeń to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo “chaotycznym” i trochę zaśmieconym dziwolągami środowisku.
Przepisy, które regulują co można budować, i w którym miejscu w mieście nazywane są “Zoning By-Law” i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych zmieniających się realiów rozwoju miasta.
Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację miejską istniały w obrębie każdego “starego miasta”, takiego jak Etobicoke czy Scarborough bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego kiedy powstało Toronto jako „Metro Toronto”, po wielu latach przygotowań wprowadzano w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” - jednolite dla całego miasta. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy należy patrzeć na nowe wymagania urbanistyczne oraz na stare wymagania w obrębie każdego „starego miasta” i projektować domy według “najbardziej restrykcyjnego” przypadku z obu zoningów. Ten proceder będzie trwał jeszcze przez wiele lat zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.
Przepisy Zoning By-law określają wiele kryteriów jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległość od granic, typ nieruchomości jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym “planning department” każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planista udzielający informacji, będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i istotnych informacji.
Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani - doskonałym źródłem informacji są “interactive maps”, które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami - wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście, nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka zawodowego i łatwo jest popełnić błąd. Jeszcze raz sprawdza się potęga internetu.
W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom , który chcemy wybudować jest większy czy wyższy niż przepisy wymagają. Czasami też się dzieje, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych bo uległy (przepisy) one zmianom. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji?
Otóż, w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana “Committee of Adjustments” (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycją i wraz z listą potrzebnych “adjustments”. Ale skąd wiedzieć jakie zmiany są nam potrzebne?
Otóż, zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowane rozwiązanie warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę (mniej niż $750), ale wyćwiczony w tym procesie Planista Miejski, wychwyci wszystkie potrzebne zmiany do przepisów urbanistycznych jakie potrzebujemy i da nam ich listę.
Rysunki wraz aplikacją, opłatami oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to też dokonać przez e-mail. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie - informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli co jest planowane w ich okolicy.
Ponieważ jest to proces publiczny raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mogło trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej.
Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb “aplikantów” o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów - może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice - bo członkowie COA to są Radni Miejscy - czyli politycy, którzy liczą się z opinią “tłumu”.
