Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów.
Na wstępie zaznaczę, że piszę tutaj o sytuacji, kiedy osoby przechodzące na emeryturę (albo tuż przed wiekiem emerytanym) zmieniają dom większy i zwykle droższy na tańszy i mniejszy. Czy to się opłaca? Moim zdaniem najczęściej TAK. A wielu przypadkach jest to też koniecznością i jedynym logicznym rozwiązaniem, by poprawić swoją sytuację finansową.
Są oczywiście indywidualne sytuacje, kiedy ktoś przechodząc na emeryturę jest niezwykle zamożny i fakt, że przestaje pracować i zarabiać nie wpływa na jego „life style”. Jednak statystycznie są to zwykle znikomo procentowe sytuacje. Dla zdecydowanej liczby emerytów (i przed emerytów) brak stałych regularnych dochodów zdecydowanie wpływa na obniżenie możliwości finansowych oraz znacznie wpływa na zmianę stylu życia.
Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing” (czyli zmiany domu) nie jest łatwe. Ale tym, którzy mają tyle zdrowego rozsądku by to zrobić serdecznie gratuluję. Ci, którzy się zdecydują zwykle poprawiają znacznie swoją sytuację finansową obniżając ekspozycję do codziennych wydatków takich jak mortgage, wysokie property tax czy wysokie koszty utrzymania.
Na drugim biegunie jest też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „obecnych własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch (downsizing). Kto ma rację? Warto czy nie warto?
Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej jakie są zalety „downsizing”
Najpierw napiszę o tych, którzy się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości.
Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego milliona dolarów to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy na nim zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0.8% od wartości rynkowej czyli około $8,000 rocznie (czyli $666 miesięcznie). Koszty energii przeciętnie wyniosą $150 na miesiąc. Ogrzewanie średnio $300 na miesiąc. Woda przeciętnie $50 na miesiąc, a ubezpieczenie $1,200 na rok czyli $100 na miesiąc. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej $1,266 miesięcznie nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare), a te potrafią być wysokie. Jak by nie liczyć jeśli mamy dwoje emerytów to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko by utrzymać „obecny” dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu do faktycznych potrzeb. Warto również dodać, że wraz z wiekiem poważnym problemem stają się schody.
Sytuacja jest zupełnie inna kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów.
Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny.
Ceny są przynajmniej niższe o połowę a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie $500,000 lub więcej gotówki na „włożenie” do banku lub jeszcze lepiej na mądrą inwestycję.
Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie $4,000 rocznie ($333/miesięcznie), Ogrzewanie koło $200 miesięcznie (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30%, woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z $1,266 w Toronto do około $750 na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą ale…. Zaleta „down sizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Ale dla wielu ma to i tak bardzo kojący wpływ bo jest „kupka”, z której można czerpać.
Jednak znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim Klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób… Dziś ciągle można kupić w Centrum Mississauga mieszkanie jednosypialniowe lub z denem od $350,000 do $400,000. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za $1,800-$2,100 na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę to nasze koszty utrzymania będą takie: „Maintenance” około $400/M i podatek od nieruchomości około $250/M.
Czysty dochód z jednego mieszkania to około $1,200 z dwóch mieszkań $2,400 (lub więcej).
Jest to $2,400 stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka?
Myślę, że każdy to rozumie i korzyść jest widoczna. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały na wartości. Dom za miastem około 5% ($20,000) rocznie. Conda w Mississauga przynajmniej 4% rocznie ($16,000) czyli nasze equity rośnie o około $36,000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe $500,000 „luźnych” pieniędzy do banku to po roku otrzymalibyście pewnie około $5,000 w oprocentowaniu.
To jest oczywiste, że $14,400 czystego dochodu z wynajmowania jednego mieszkania plus $16,000 przyrostu na jego wartości jest znacznie lepszym posunięciem.
Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić management company, która będzie doglądała unitu, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” miesięczny rocznie.
Oczywiste, jest również, że nie wszyscy chcą wynosić się poza miasto z obawy przed utratą kontaktu z rodziną czy przyjaciółmi, odległościami to „swoich” lekarzy, albo po prostu nie chcą już posiadać domu ze względu na ilość pracy, jaki każdy dom wymaga.
Wówczas „downsizing” może wyglądać trochę inaczej. Za sprzedany dom można pomyśleć o kupnie dwóch (czasami wystarczy na trzy) kondominiów. Jedno w którym zamieszkamy, drugie na wynajem. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla ludzi, którzy są już sami bo pojedynczo trudniej jest dom utrzymać. Takie rozwiązanie pozwala nam pozostać w rejonie, do którego jesteśmy przyzwyczajeni i jednocześnie mieć sporą niezależność finansową.
Wszystkich, których temat ten interesuje, proszę o bezpośredni kontakt. Mam w tym temacie ogromne doświadczenie i pomogłem bardzo wielu klientom. Oczywiście każda sytuacja może być inna i chętnie ją przedyskutuję.
