Szanowni Czytelnicy,

przedstawiam Państwu kolejny artykuł z cyklu "POWROTY" – cyklu dobrze przyjętego przez Czytelników "GOŃCA".

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie nowego mieszkania czy domu w Polsce, należy dokładnie sprawdzić wiarygodność dewelopera i przeanalizować wszystkie dokumenty dotyczące inwestycji. Niektóre dane o przedsiębiorcy oraz inwestycji możemy uzyskać z powszechnie dostępnych rejestrów, tj. Krajowego Rejestru Sądowego albo z księgi wieczystej nieruchomości. Innych dane powinien nam dostarczyć deweloper, np. pozwolenie na budowę. Dane o inwestorze działającym w formie spółki prawa handlowego uzyskamy w Krajowym Rejestrze Sądowym, m.in. jej siedzibę, dane wspólników, sposób reprezentacji. Może się też zdarzyć, iż firma działa na rynku przez wynajętego pełnomocnika, np. przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. W takiej sytuacji powinien on nam okazać oryginał dokumentu pełnomocnictwa. Niektórzy deweloperzy prowadzą działalność jako osoby fizyczne lub spółki cywilne i wtedy są zarejestrowani jedynie w ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez organy gminy. Rejestry te są również jawne i powszechnie dostępne. W celu sprawdzenia wiarygodności finansowej dewelopera możemy go poprosić o sprawozdanie finansowe firmy za ostatni rok, zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu w opłacaniu składek ubezpieczeniowych i podatków.

Sama inwestycja również wymaga sprawdzenia. Deweloper powinien nam okazać pozwolenie na budowę nie starsze niż trzyletnie. Pozwolenie na budowę zatwierdza bowiem projekt budowlany dewelopera. Wszelkie niezbędne informacje o nieruchomości znajdziemy w księdze wieczystej, która w większości kraju jest elektroniczna. Aby dokonać sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, musimy znać dokładny numer księgi. Urzędowym poświadczeniem stanu prawnego nieruchomości jest odpis księgi wydany przez Sąd wieczystoksięgowy. Księga wieczysta prowadzona jest przez sąd rejonowy, w okręgu którego znajduje się nieruchomość. Księga składa się z czterech części (działów), w których zapisane są różne informacje o nieruchomości. I tak, dział pierwszy to opis nieruchomości, dział drugi to informacja o aktualnym właścicielu, dział trzeci zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych czyli np. służebności drogi koniecznej, zaś dział czwarty zawiera informację o obciążeniach hipotecznych nieruchomości. Sprawdzanie księgi wieczystej najlepiej zlecić fachowcowi, który zna się na prawie, ponieważ każda drobna informacja, a nawet podkreślenie wymaga dokładnego sprawdzenia. Nie zawsze również wszystkie wpisy są widoczne od razu, czasem istnieją tylko wzmianki o złożonych wnioskach jeszcze niewpisanych. Stan nieruchomości ujawniony w księdze korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Oznacza to, iż jest on dla nabywcy wiążący, nawet gdyby był niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Chyba że była jakaś wzmianka w księdze lub nabywca był w złej wierze, tj. wiedział o niezgodności.

Przed zakupem należy zasięgnąć informacji o naszym deweloperze w ogólnie dostępnych źródłach, np. przez Internet. Obejrzeć jakieś jego inwestycje, posłuchać opinii wcześniejszych nabywców. Należy również obejrzeć okolicę budowy naszej nieruchomości, czy są szkoły, sklepy, dogodna komunikacja miejska, drogi dojazdowe do osiedla. Należy również sprawdzić stan zaawansowania budowy, czy widać pracujące ekipy, dostawy materiałów budowlanych.

Po przyjrzeniu się deweloperowi oraz inwestycji należy skupić się na umowie, którą oferuje nam do podpisania deweloper. Sprawdzenie zapisów takiej umowy najlepiej zlecić polskiemu prawnikowi, który dokładnie zna przepisy prawa i łatwo wyłapie czekające nas pułapki. W trakcie budowy podpisujemy najpierw umowę deweloperską, a dopiero po wybudowaniu nieruchomości umowę przenoszącą na nas własność. Umowę taką należy dokładnie przeczytać i przeanalizować, można również negocjować jej treść. Umowa deweloperska nie musi mieć formy notarialnej, choć forma ta jest bezpieczniejsza dla nabywcy. Pamiętajmy jednak, iż notariusz nie ma obowiązku sprawdzania stanu prawnego nieruchomości w księgach wieczystych oraz nie bada treści umowy pod kątem korzyści dla naszej osoby. Dlatego też treść takiej umowy, wcześniej udostępnionej nam przez dewelopera, bezwzględnie powinniśmy skonsultować z polskim adwokatem. Koszty umowy notarialnej ponosi zwykle kupujący.

W każdej umowie deweloperskiej powinny znaleźć się zapisy określające dewelopera i kupującego, dokładny adres inwestycji i opis części składowych mieszkania, opis standardu wykończenia oraz użytych materiałów, a także precyzyjne określenie ceny (netto i brutto). W umowie należy dokładnie ustalić harmonogram wpłat. Cena za mieszkanie powinna być określona jako cena za 1 m kw. W umowie należy również wskazać konkretną datę przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. W razie opóźnienia należy przewidzieć odpowiednie kary umowne dla dewelopera. Należy pamiętać, iż roszczenie z umowy deweloperskiej zawartej w formie notarialnej o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności na kupującego może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, co znacząco wzmacnia prawa kupującego w przypadku nieuczciwości dewelopera.

Dużo bezpieczniej jest kupić mieszkanie lub dom już wybudowane przez dewelopera. Przy obecnym zastoju na rynku nieruchomości w Polsce i nadwyżce podaży nad popytem nietrudno już kupić gotowe nieruchomości. W tej sytuacji wpłacamy pieniądze za już wybudowany lokal i od razu deweloper przenosi na nas jego własności w formie notarialnej umowy sprzedaży. Odpada nam więc ryzyko inwestowania własnych środków i oczekiwania na rezultaty pracy dewelopera, które przecież mogą być różne.

Reasumując, proces zainwestowania własnych, często niemałych pieniędzy w kupno upragnionego domu lub mieszkania w Polsce, należy przeprowadzić bardzo ostrożnie. Bezwzględnie należy czytać umowy i korzystać z pomocy polskiego adwokata już na najwcześniejszym etapie transakcji, aby w przyszłości uniknąć problemów i chronić oszczędności swego życia przed nieuczciwymi przedsiębiorcami.

Monika Skrzypek-Paliwoda

Adwokat prowadząca w Polsce sprawy z zakresu nieruchomości
Kancelaria Adwokacka w Polsce
SEMPER LEX Prawo i Podatki
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.semperlex.pl
tel. 660-464-896