W Kanadzie jedyną uznaną przez prawo podstawą do rozwodu jest trwały rozpad małżeństwa. Prawodawcy ustanowili, że trwały rozpad małżeństwa nastąpił, jeżeli:

1) Małżonkowie są w separacji przez rok lub dłużej.

2) Jedno z małżonków dopuściło się zdrady małżeńskiej.

3) Jedno z małżonków zachowuje się okrutnie w stosunku do drugiego (w stopniu, który uniemożliwia wspólne zamieszkanie).

Należy pamiętać, że jedynie osobne zamieszkanie daje obydwojgu małżonkom powód do wystąpienia o rozwód. W przypadku zdrady, jedynie zdradzony małżonek może starać się o rozwód. W przypadku okrucieństwa, jedynie małżonek będący jego ofiarą może starać się o rozwód. Warto wiedzieć, że w Kanadzie obowiązuje rozwód bez orzekania winy (no fault divorce). Skoro nie ustala się, z czyjej winy związek się rozpadł, postępowanie małżonków przed rozwodem, oprócz nielicznych ekstremalnych sytuacji, nie ma wpływu na kwestie finansowe ani na podział majątku.

Zdecydowana większość rozwodów udzielana jest w oparciu o separację. Separacja nie musi być „oficjalna”, nie trzeba jej nigdzie zgłaszać ani uprawomocniać.

Sąd definiuje separację jako fizyczną oddzielność, połączoną z tym, że jedno z małżonków zdecydowało się zakończyć związek małżeński. Czas trwania separacji liczy się od momentu, w którym jedno z małżonków zamieszkało pod innym adresem. W niektórych sytuacjach można być w separacji i mieszkać pod jednym dachem, ale sąd nie zawsze uznaje, że taka sytuacja kwalifikuje się jako separacja.

Warto wiedzieć, że jeżeli w trakcie osobnego zamieszkania małżonkowie podejmują nieudaną próbę ratowania swojego związku i zamieszkają razem na okres nieprzekraczający 90 dni, okresu tego nie odlicza się od czasu separacji. Znaczy to, że jeżeli jedno z małżonków wyprowadziło się 1 stycznia 2000 roku, potem wróciło do współmałżonka w lipcu 2000 na okres nie dłuższy niż 90 dni i wyprowadziło się po raz drugi przed upływem tego okresu, to rok w separacji, wymagany do złożenia wniosku o rozwód, upływa 1 stycznia 2001 roku i tego dnia każde z małżonków może wystąpić o rozwód.

W pewnych okolicznościach sąd może nie udzielić rozwodu po rocznej separacji. Najczęściej przyczyną nieudzielania rozwodu jest to, że rozwodzący się małżonkowie nie uregulowali spraw związanych z alimentacją dzieci oraz z prawami i obowiązkami rodzicielskimi. W takim przypadku sąd czeka z udzieleniem rozwodu, aż małżonkowie osiągną w tej sprawie porozumienie i spisana zostanie odpowiednia umowa albo aż sąd podejmie w tej sprawie decyzję i wyda stosowne orzeczenie.

Warto wiedzieć, że rozwód jako taki jest najmniej skomplikowanym i w sumie najmniej ważnym aspektem zakończenia związku małżeńskiego. Rozwód sprowadza się do decyzji sądu, stwierdzającej, że małżeństwo przestało istnieć. Umożliwia on ponowne wstąpienie w związek małżeński, ale sam w sobie nie rozwiązuje żadnej ze skomplikowanych kwestii prawnych związanych z rozpadem małżeństwa. W praktyce, po uzyskaniu rozwodu, pary często kłócą się o sprawy finansowe lub opiekę nad dziećmi przez wiele lat. Wszystkie prawa i obowiązki nabyte przez okres małżeństwa mogą przetrwać rozwód i być przedmiotem sporów długo po rozpadzie małżeństwa.

W jaki sposób można rozwiązać wszystkie kwestie prawne pojawiające się przy rozwodzie?

Należy zaznaczyć, że jedynie podpisana umowa separacyjna lub decyzja sądowa rozwiązuje kwestie prawne pojawiające się przy rozwodzie. Ustna umowa między stronami nie ma mocy prawnej, gdyż nie może być w żaden sposób egzekwowana, jeżeli któraś ze stron jej nie przestrzega.

W jaki sposób można dojść do punktu, w którym strony mogą podpisać umowę separacyjną?

Istnieje kilka sposobów.

1. Tradycyjnie obie strony znajdują prawników, którzy negocjują rozwiązanie możliwe do zaakceptowania przez obydwoje małżonków. W trakcie negocjacji obie strony zobowiązane są do pełnego ujawnienia swojej sytuacji finansowej. Jeżeli strony osiągną porozumienie, spisana zostaje umowa separacyjna, która po podpisaniu jest wiążąca dla stron i ma efekt zbliżony do tego, jaki ma decyzja sądowa. Umowa taka może być jednak uznana przez sąd za nieważną w przypadku udowodnienia, że jedno z partnerów zataiło informacje na temat swojej sytuacji finansowej. Dobrze wynegocjowana i prawidłowo spisana umowa kończy wszystkie relacje prawne pomiędzy partnerami lub małżonkami. Po jej podpisaniu, z punktu widzenia prawnego, związek przestaje istnieć. Rozwód po podpisaniu umowy jest formalnością i potrzebny jest w zasadzie tylko do ponownego zawarcia związku małżeńskiego. Wiele osób po podpisaniu umowy separacyjnej odkłada uzyskanie rozwodu na długie lata, a czasami na zawsze.

2. Mediacja jest drugą metodą rozwiązywania konfliktów powstających przy rozwodach i separacjach. W trakcie mediacji neutralna, trzecia osoba, która powinna znać prawo i psychologię konfliktu, pomaga stronom w znalezieniu rozwiązań swoich problemów, ale nie podejmuje żadnych ostatecznych decyzji. Porozumienie osiągnięte przez strony stanowi podstawę do sporządzenia umowy separacyjnej. Mediacja jest szybsza, tańsza (strony dzielą się kosztami mediatora) i nie eskaluje konfliktu między rozstającymi się.

3. Arbitraż jest trzecim sposobem pozwalającym rozwiązać problemy wynikające z rozwodu lub separacji. Różni się od mediacji tym, że w przypadku nieosiągnięcia porozumienia, arbiter ma prawo podjąć decyzję o tym, jak ostatecznie rozwiązać konflikt między stronami. Decyzje te są wiążące dla stron na mocy umowy sporządzonej przed rozpoczęciem arbitrażu. Arbitraż ma tę zaletę, że może być szybszy niż proces sądowy, choć niekoniecznie mniej kosztowny.

4. Collaborative law jest czwartą metodą na rozwiązanie problemów związanych z rozwodem i separacją. Podobnie jak w opisanej przeze mnie tradycyjnej metodzie, każda ze stron reprezentowana jest przez prawnika. Podstawową różnicą jest to, że prawnicy obu stron nie mogą reprezentować ich w sądzie, jeżeli partnerzy nie osiągną porozumienia. W trakcie negocjacji, strony i ich prawnicy spotykają się razem (inaczej niż w procesie tradycyjnym, w którym prawnicy negocjują między sobą zgodnie z instrukcjami swoich klientów) i ustalają rozwiązania punktów spornych. Jeżeli się porozumieją, sporządzają umowę separacyjną, jeżeli nie uda im się osiągnąć porozumienia, każda ze stron musi znaleźć nowego prawnika, aby udać się do sądu. Konieczność szukania nowego prawnika ma motywować strony i ich prawników do osiągnięcia porozumienia.

Jeżeli strony nie osiągną porozumienia, prawnicy rozpoczynają proces sądowy i sprawy sporne rozwiązuje decyzja sędziego. Ten sposób rozwiązywania sporów jest rozpowszechniony, ale ma swoje wady. Trwa długo. Jest stresujący, stosunkowo kosztowny i często zaognia konflikt pomiędzy stronami.

Na mocy ustawy, aby umowa separacyjna miała moc prawną, obydwie strony muszą ujawnić swoje informacje finansowe. Dotyczy to wszystkich sposobów negocjowania umowy separacyjnej (negocjacje prowadzone przez prawników, mediacje, arbitraż ) oraz procesu sądowego. Informacje finansowe muszą być wymienione na samym początku negocjacji lub procesu sądowego. Jeżeli sprawa trafia przed sąd, to strona spóźniająca się z przedstawieniem swojej sytuacji finansowej może być zobowiązana do pokrycia kosztów sądowych drugiej strony.

Umowa separacyjna zawarta bez ujawnienia przez strony swojej sytuacji finansowej może być uznana przez sąd za nieważną. Wymiana informacji finansowych następuje przez wypełnienie Financial Statement (zeznania finansowego), które strony wymieniają przed rozpoczęciem negocjacji lub składają w sądzie razem z aplikacją rozpoczynającą jakikolwiek proces mający aspekt finansowy. Formularze do wypełniania dostępne są w Internecie (http://www.ontariocourtforms.on.ca/english/family/).

Po starannym i uczciwym wypełnieniu formularza, strony, pod przysięgą i w obecności prawnika, składają podpis. Razem z podpisanym formularzem finansowym strona przeciwna dostaje z reguły kopie czeków, Notices of Assessment z urzędu podatkowego za ostatnie trzy lata i inne potrzebne dokumenty. Istnieje absolutna konieczność ujawnienia wszystkich dochodów, bez względu na ich źródło i na to, czy jest to dochód opodatkowany, czy nie. Konieczne jest również wyszczególnienie nieruchomości, samochodów, mebli, dzieł sztuki, papierów wartościowych, kont bankowych, RRSPs, planów emerytalnych, ubezpieczeń na życie, udziałów w korporacjach, zakumulowanych dni urlopowych, a nawet air miles oraz wszystkich długów i zobowiązań finansowych. Wypełnienie Financial Statement często bywa skomplikowane i wymaga pomocy prawnika lub księgowego.

Warto wspomnieć, że procedura rozwodu w Kanadzie znacznie różni się od polskiej. Jest mniej skomplikowana, gdyż rozwód sam w sobie nie rozwiązuje żadnych kwestii prawnych poza unieważnieniem małżeństwa, ani nie wymaga orzeczenia o winie. Uzyskanie rozwodu nie wymaga od stron stawienia się w sądzie, co znacznie upraszcza procedurę.

O rozwód może wystąpić jedno z małżonków lub obydwoje małżonkowie. Jeżeli o rozwód występuje jedno z małżonków, to składa w sądzie aplikację o rozwód. Po ostemplowaniu i przyznaniu numeru sprawy, kopia aplikacji musi być dostarczona drugiemu małżonkowi. Jeżeli dostarczona jest pocztą, to małżonek proszony jest o podpisanie oświadczenia, że ją otrzymał. W przypadku niepodpisania takiego oświadczenia, aplikację dostarcza się osobiście przez kogoś znajomego lub przez osobę w tym celu wynajętą (od 1 marca 2010 roku małżonek występujący o rozwód nie może być osobą wręczająca aplikację drugiemu małżonkowi).

Osoba, która dostarczyła aplikację, podpisuje oświadczenie (affidavit), że ją dostarczyła. Oczywiście, jeżeli małżonkowie składają aplikację razem, to nie musi być ona nikomu dostarczana.

Po otrzymaniu aplikacji należy w ciągu 30 dni na nią odpowiedzieć i ewentualnie zażądać alimentacji, podziału majątku czy opieki nad dziećmi. Jeżeli zawiadomiony tego nie uczyni, to milczenie oznacza zgodę. Po upływie 30 dni od dostarczenia aplikacji, małżonek proszący o rozwód składa w sądzie kolejny dokument (Affidavit for Divorce), na podstawie którego sąd decyduje o rozwiązaniu małżeństwa i wydaje Divorce Order, którego kopia z reguły wysyłana jest do drugiego małżonka. Rozwód nabiera mocy prawnej po upływie 30 dni od wydania Divorce Order.

Bez podpisania umowy separacyjnej, rozwód, mimo że kończy małżeństwo, nie jest przeszkodą w dochodzeniu przez małżonków swoich praw ani nie rozwiązuje kwestii spornych raz na zawsze. Po otrzymaniu rozwodu małżonkowie mają dwa lata na to, aby wystąpić o podział majątku (albo sześć lat od daty separacji, jeżeli para nie ma rozwodu). Jeżeli kwestia alimentacji współmałżonka nie została uregulowana przez umowę separacyjną, to jedno z małżonków może prosić sąd o przyznanie alimentów bez względu na to, ile czasu upłynęło od rozwodu i separacji. Również sprawy związane z alimentacją dzieci i prawami rodzicielskimi nie ulegają przedawnieniu. Nawet umowa separacyjna nie daje ostatecznego rozwiązania kwestii alimentów na dzieci i praw rodzicielskich, ze względu na to, że okoliczności rodziców mogą ulec zmianie, a najlepszy interes dziecka jest nadrzędny. Kwestie prawne towarzyszące rozpadowi małżeństwa lub związku nieformalnego są skomplikowane i tylko prawnik może poradzić stronom, jak je rozwiązać.

Monika J. Curyk
Barrister & Solicitor, Notary Public
289.232.6166
Mississauga, Ontario, Kanada

Treść niniejszego artykułu w żadnym wypadku nie powinna być traktowana jako porada prawna. Celem artykułu jest wyłącznie udzielenie ogólnych informacji.

Nadchodzące zmiany w przepisach prawa karnego Kanady mogą być powodem odmowy pobytu stałego, kryminalnej rehabilitacji lub przyczyną deportacji dla osób posiadających wyrok za jazdę pod wpływem alkoholu lub środków odurzających, nawet jeśli osoba taka posiada już pobyt stały w Kanadzie. Ponieważ w naszej polskiej społeczności wykroczenia te nie należą do rzadkości, warto zwrócić uwagę na te niekorzystne w procesach imigracyjnych zmiany. Nowe przepisy najprawdopodobniej wejdą w życie pod koniec roku 2018.

Osoby przebywające w Kanadzie czasowo, starające się o pobyt stały, wizę pracy, wizę studencką czy inną procedurę prawną, mogą z tego powodu otrzymać decyzję negatywną oraz nakaz deportacyjny. Oczywiście są także pewne opcje prawne, by odwoływać się od nakazów deportacyjnych, ale będzie moim zdaniem trudniej, niż jest obecnie. Myślę też, że nowe prawo jest związane z tym, że od listopada w Kanadzie zalegalizuje się użycie marihuany i rząd już teraz chce zaostrzyć przepisy dla osób, które prowadzą pod wpływem środków odurzających czy alkoholu. Według nowych przepisów, maksymalna kara, jaką można otrzymać za jazdę w stanie nietrzeźwym, zostanie zwiększona z 5 do 10 lat. A zatem w świetle przepisów imigracyjnych, wykroczenie takie będzie definiowane jako poważne, serious criminality. Zmienia to zatem całe scenario prawne wnioskodawcy, który posiada taki wyrok. A zatem osoba, która popełniła takie wykroczenie, będzie miała mniejsze szanse zalegalizowania statusu, natomiast większe otrzymania nakazu deportacyjnego. I uwaga, osoby z pobytem stałym, jak wspomniałam, po takim wykroczeniu – poważnej „kryminalności”, mogą w łatwy sposób stracić stałą rezydencję. DLATEGO PONOWNIE PRZESTRZEGAM PRZED DOPUSZCZANIEM DO SYTUACJI JAZDY W STANIE NIETRZEŹWYM.

Apeluję także, by nie pozwalać znajomym, bliskim kierować po spożyciu alkoholu... Osoby posiadające rekord kryminalny mogą zneutralizować swoją sytuację imigracyjną specjalnym permitem lub uzyskaniem kryminalnej rehabilitacji, ewentualnie zawieszeniem wyroku w Kanadzie, jednak nie dzieje się to automatycznie i wnioskodawca musi przekonać urząd, że na rehabilitację po upływie określonego czasu zasłużył. Podobnie w przypadku permitu. Jednak najtrudniejsze w tym wszystkim może być to, że służby porządkowe CBSA chcą deportować taką osobę, zanim permit czy rehabilitacja zostaną uzyskane. Urząd imigracyjny nie deportuje.

Można się co prawda odwoływać od deportacji, ale procedury są skomplikowane i kosztowne.

Sytuacja imigracyjna zależy też od indywidualnych okoliczności, a zatem warto skonsultować swoją sprawę ze specjalistą imigracyjnym. Dowiedzieć się, jakie są szanse na zneutralizowanie prawne „kryminalności”. W przypadku wezwania na rozmowę z urzędnikiem straży granicznej CBSA, warto także dowiedzieć się, jakie mamy jeszcze prawa i opcje przedłużenia pobytu w Kanadzie lub szanse wygrania apelacji sądowej w sprawie wydanego nakazu deportacyjnego.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
416-5152022, www.emigracjakanada.net

Legalne kanadyjskie zatrudnienie jest w obecnym prawie imigracyjnym bardzo pomocne, a niekiedy właściwie obowiązkowo wymagane, by spełnić warunki programu stałego pobytu w grupie tak zwanych imigrantów ekonomicznych. Nie każdy spełnia od razu kryteria wymagane, by uzyskać pobyt stały w systemie Express Entry, i dlatego legalne zatrudnienie w Kanadzie stwarza możliwości imigracji. Klasa ekonomiczna jest bardzo popularna wśród polskich imigrantów i dlatego warto o niej przypomnieć. Polscy fachowcy przyjeżdżają od wielu lat do Kanady na kontrakty pracy, a praca w Kanadzie może prowadzić do stałej rezydencji.

Otrzymanie wizy pracy otwiera drzwi do korzystania z różnych programów, na przykład istnieje szansa otrzymania stałej rezydencji w tak zwanym programie Canadian Experience Class (program grupy doświadczonych), w programie Federal Skilled Worker (program wykwalifikowanych pracowników) oraz w licznych programach prowincyjnych. Nie zawsze jest niezbędne zatrudnienie w Kanadzie, niektóre programy imigracyjne honorują zatrudnienie poza Kanadą, jednak zatrudnienie w Kanadzie daje dodatkowe benefity, np. po roku pracy można już się zakwalifikować na pobyt ze słabszym wynikiem egzaminu z języka angielskiego/francuskiego (5. poziom). W dodatku oferta pracy wsparta LMIA daje nam obecnie dodatkowo 50 punktów. Natomiast nominacja prowincji, którą także uzyskuje się często przez sponsorowanie pracodawcy, czyli ofertę pracy i zatrudnienie w Kanadzie, punktowana jest bardzo wysoko, dostajemy bowiem za nominację aż 600 punktów. A zatem sam bonus punktowy, jaki dostajemy za nominację, jest wystarczający, by w relatywnie szybki sposób otrzymać pobyt stały.

Młode osoby, przybywające licznie na program IEC (International Experience Canada), tracą dość często szansę na pobyt, zatrudniając się jako podwykonawcy (subcontract). Jest to bowiem bardzo popularna forma zatrudnienia w firmach budowlanych czy serwisach sprzątających, ale należy pamiętać, że praca jako podwykonawca nie będzie uznawana w programach federalnych, gdyż jest to w Kanadzie samozatrudnienie, a nie zatrudnienie. Urzędnik nie może policzyć godzin pracy, czyli nie ma dowodów, na jaki etat jest zatrudniony pracownik zagraniczny. Osoby rozważające otrzymanie pobytu w systemie punktowym, lub nawet w niektórych nominacjach prowincji, powinny szukać zatrudnienia stałego (payroll).

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
Kanada
tel. 416-5152022, e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

Czy flip, czyli szybka renowacja, jest ciągle receptą na szybkie pieniądze?

Wbrew pozorom, jest to niezwykle skomplikowany temat i wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Faktem jest, że bardzo wiele osób, które szukają domów, mieszkań czy townhouse’ów do zakupu, często jest sfrustrowanych ich stanem technicznym czy estetyką.

Domy często są zupełnie nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo często są one brudne, źle pachną, mają często stare kuchnie i łazienki. To jestem jeszcze w stanie zrozumieć (bo nie każdy ma umiejętności renowacyjne albo dom sprzedaje osoba starsza, która nie ma energii na remonty). Mój problem polega na cenie! Najczęściej te „wymieszkane” i często zniszczone domy są wystawiane za takie same lub zbliżone ceny do domów w znacznie lepszym stanie estetycznym i technicznym.

Mogę zrozumieć, kiedy dotyczy to okolicy, w której dom wolno stojący, nawet podniszczony, ma wysoką wartość ze względu na okolicę, w której jest wiele nowych domów sprzedawanych często po parę milionów. Natomiast nie rozumiem tego, jeśli wystawiamy zaniedbane domy, mieszkania czy townhouse’y za zbyt wysoką cenę na typowym osiedlu czy w typowym budynku – licząc, że ktoś je kupi!

Tutaj właśnie widzę problem w zarabianiu pieniędzy na flipach. Owszem, jeśli kupimy dom bardzo okazyjnie, bo ktoś wystawi go zgodnie z prawdziwą wartością, to wówczas jest miejsce na zarobek. Ale jeśli osoba, która chce zrobić flip, kupi dom zbyt drogo, to oczywiście szansa na zarobek jest bardzo niska.

Inna sprawa, że wielu kontraktorów, pomimo wysokich cen zakupu, decyduje się jednak na spróbowanie tego sposobu zarabiania pieniędzy. I muszę przyznać, że na ogół Polacy robią to dość dobrze. Natomiast ostatnio zabrały się za to liczne inne nacje i tu gołym okiem widać różnicę. Byle jakie wykonanie, byle jakie najtańsze materiały, płytki, sprzęty gospodarcze i w dodatku absolutny brak pomysłów. Można powiedzieć, że slogan remontowy jest taki. „Przyjdzie kit i będzie git”. Takie podejście powoduje, że coraz więcej kupujących podchodzi z dużą rezerwą do flipów, obawiając się właśnie tego. Czyli że renowacja jest zrobiona byle jak i jak najtaniej.

Wiadomo, że rynek jest zdecydowanie wolniejszy niż rok temu, dlatego jeśli któryś z kontraktorów, planujący całą renowację z minimalnym profitem, mając bardzo napięte „finansowanie” i płacąc spore opłaty, by obsłużyć kredyt, może być narażony właściwie na straty, a nie na zyski. Czekanie ze sprzedażą miesiącami jest zabójcze finansowo i bardzo stresujące psychicznie. Szczególnie może to mieć miejsce w renowacjach apartamentów. Wielu kontraktorów zaczyna od „najtańszych” renowacji, czyli sporych apartamentów w budynkach wielopiętrowych. Owszem, jest to mały projekt, bo zwykle ogranicza się do kosmetyki (kuchnia, łazienki, podłogi, malowanie). Problem, jaki ja tu widzę, jest zwykle związany z faktem, że takie starsze i większe mieszkania mają obecnie niezwykle wysokie maintenance. Często sporo ponad 1000 dol. Inna trudność polega na tym, że ceny w każdym condominium są zwykle ustabilizowane i jeśli mamy nadzieję na zarobek, to nasza cena sprzedaży musi być znacznie wyższa niż to, co się dotychczas w budynku sprzedało. W ubiegłym roku takie historie się udawały, bo wszyscy „oszaleli” – na dzisiejszym rynku – jest to bardzo trudny manewr.

Co wobec tego sugeruję tym, którzy by jednak widzieli siebie, robiąc flipy? Nadal jest to dobry pomysł na życie, szczególnie że możemy pracować własnym tempem, bez stresu pracowania dla kogoś. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, jest coraz trudniej ograniczać się do zmian kosmetycznych, które nie wymagają pozwoleń na budowę. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często należy zrobić sporą rozbudowę lub wybudować nowy dom. Tak więc pojęcie flip powinno być o takie kategorie poszerzone – rozbudowy i budowy – zamiast tylko kosmetyki.

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku flipów.

• Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę.

• Typ domu, który kupujemy na flip. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, szeregówki czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą.

• Budżet. Wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Okazje. Zwykle wszyscy uważają, że power of sale to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony power of sale dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

• Zakres prac. Oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Dobór materiałów. Poświęcając czas na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!

• Koncepcja całej renowacji. Niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają flipy, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Konsekwencja wykonanych prac. Często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare, ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były on sale.

• Staging. Coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale niezagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na staging pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.

• Finansowanie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dolarów w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, to może to zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten ekstra wydatek może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

Maciek Czapliński
905-278-0007